仲介と買取の違い
仲介と買取の違いを知り、適した不動産売却を選ぶ
不動産売却では、仲介と買取の違いを理解し、ご希望の価格や時期に合った方法を選ぶことが大切です。仲介は購入希望者を探し、市場価格に近い条件での成約を目指す方法で、買取は不動産会社が直接購入するため、売却までの期間を短くしやすい特徴があります。万代管理センターでは、物件の状態や住宅ローン残高、売却時期、残置物の有無などを確認し、それぞれのメリット・デメリットや必要な費用をご説明します。仲介と買取を比較し、状況に合う売却方法をご提案します。
仲介と買取の違い
不動産媒介(仲介)とは
不動産媒介（仲介）とは、不動産会社が売主様と購入希望者の間に入り、売却活動から契約・引き渡しまでを支援する方法です。万代管理センターでは、物件の査定や販売価格の設定、広告掲載、購入希望者への案内、条件交渉などを行います。市場価格に近い条件で売却しやすい一方、買主が見つかるまで一定の期間が必要です。売却価格や時期のご希望を伺い、物件の特徴に合わせて販売方法を検討します。
不動産買取とは
不動産買取とは、不動産会社が買主となり、売主様から物件を直接買い取る売却方法です。購入希望者を探すための販売活動が不要なため、仲介に比べて売却までの期間を短くしやすく、周囲に知られにくい点も特徴です。また、残置物がある物件や築年数が経過した住宅でも相談できる場合があります。一方で、買取価格は仲介による売却価格より低くなる傾向があります。万代管理センターでは、物件の状態や売却時期を確認し、仲介と買取の違いを分かりやすくご案内します。
媒介(仲介)のメリット・デメリット
媒介（仲介）のメリットは、市場価格に近い条件で売却できる可能性があり、売主様の希望に合わせて販売価格や売却時期を調整しやすいことです。一方で、購入希望者が見つかるまで時間がかかる場合があり、内覧対応や価格交渉が必要になることもあります。万代管理センターでは、物件の状態や周辺相場を確認し、想定される販売期間や費用も含めてご説明したうえで、仲介が適しているかを分かりやすくご案内します。
媒介(仲介)のメリット
媒介（仲介）は、幅広い購入希望者へ物件情報を届け、市場価格に近い条件での売却を目指しやすい方法です。 売主様の希望価格をもとに販売活動を行い、反響や内覧状況を見ながら価格や条件を調整できます。また、物件の特徴や周辺環境を丁寧に伝えることで、価値を理解した購入希望者との成約につながる可能性があります。
媒介(仲介)のデメリット
媒介（仲介）は、購入希望者が見つかるまでの期間を事前に確定できない点がデメリットです。 売却活動中は、広告掲載や内覧への対応、購入希望者との条件交渉が必要になる場合があります。また、希望する時期までに成約しない可能性や、売買契約の成立時に仲介手数料がかかることも踏まえて、余裕を持った計画が必要です。
- 専属専任媒介契約
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専属専任媒介契約は、専属媒介契約をさらに縛りを厳しくした契約で、他社に媒介(仲介)を依頼できないだけじゃなく、自分で買主を見つける自己発見取引が行えません。
業者側の責任も大きくなり、指定流通機構への登録は5営業日以内にしなければなりません。さらに、専属媒介契約の場合は2週間に1度以上だった業務処理状況の報告義務が、1週間に1度以上になります。媒介(仲介)契約の中で、依頼者の縛りと業者側の責任が一番厳しいのが、こちらの専属専任媒介契約なのです。
- 専任媒介契約
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一般媒介契約では、依頼者は他社にも媒介(仲介)を依頼できましたが、専属媒介契約ではそれができません。一社にしか媒介(仲介)を依頼できず、一般媒介契約よりも縛りが厳しくなっています。
しかし縛りが厳しい分、それだけ不動産会社側にも責任が生じ、契約締結から7営業日以内に指定流通機構への登録が義務付けられています。また、不動産会社は2週間に1度以上、業務処理状況の報告義務も負います。
専属媒介契約の場合は、自分で買主を見つける自己発見取引は可能になっています。
- 一般媒介契約
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一般媒介契約とは、不動産を売りたい依頼者が、依頼した不動産会社以外に、他の不動産会社に対しても媒介(仲介)を依頼できるという契約方法になります。さまざまな不動産会社に依頼して、広い範囲で不動産の売り出しができるのです。
さらに、自分で買主を見つける自己発見取引も可能で、一番縛りが緩い種類の媒介(仲介)契約となっています。
（注1）「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産の売買契約が成立した際に、不動産会社へ支払う成功報酬です。
上限額は売買価格に応じて計算され、400万円を超える場合は「売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」が目安となります。
200万円以下、200万円超400万円以下では計算式が異なります。また、売買価格800万円以下の低廉な空き家等には、一定の条件を満たすことで特例が適用される場合があります。万代管理センターでは、査定時に想定される費用を分かりやすくご案内します。
- 売買の金額が400万を超える場合（税抜）
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仲介手数料の上限 ＝ 売買価格（税抜）× 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
例）売買価格が1,000万円の場合
1,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 36万円
36万円 ＋ 消費税 ＝ 39万6,000円（税込）
- 売買の金額が200万～400万以下の場合（税抜）
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仲介手数料の上限 ＝ 売買価格（税抜）× 4％ ＋ 2万円 ＋ 消費税
例）売買価格が300万円の場合
300万円 × 4％ ＋ 2万円 ＝ 14万円
14万円 ＋ 消費税 ＝ 15万4,000円（税込）
- 売買の金額が200万以下の場合（税抜）
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仲介手数料の上限 ＝ 売買価格（税抜）× 4％ ＋ 2万円 ＋ 消費税
例）売買価格が150万円の場合
150万円 × 5％ ＝ 75,000円
75,000円 ＋ 消費税 ＝ 82,500円（税込）
- 売買の金額が800万以下の空き家物件に対する特例
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低廉な空家等の媒介報酬の特例により、売買金額が800万以下の空き家物件の仲介手数料の上限は30万円＋消費税
税込上限 ＝ 30万円 ＋ 消費税 ＝ 30万円+3万円＝33万円（税込）
※ただし、この特例による報酬を請求するには、不動産会社が媒介契約の締結前に、売主・買主に対して報酬額を説明し、合意を得ておく必要があります。
※「低廉な空き家」とは物件価格（税抜）が800万円以下の宅地・建物のことです。実際に空き家である必要はなく、居住中の物件や更地であっても、800万円以下であれば対象となります。
不動産売買契約書の印紙代
不動産売買契約書の印紙代は、契約書に記載された売買金額に応じて決まります。
紙の契約書を作成する場合は、所定の金額の収入印紙を貼り、消印を行います。たとえば、契約金額が1,000万円以下の場合は2,000円、5,000万円以下の場合は1万円が目安です。金額の区分によって印紙税額が異なるため、契約前に売買価格と必要な印紙代を確認することが大切です。万代管理センターでは、契約時に必要となる費用も分かりやすくご案内します。
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契約書記載金額 印紙税額 100万円以下 200円 200万円以下 400円 300万円以下 600円 500万円以下 1,000円 1,000万円以下 2,000円 2,000万円以下 4,000円 3,000万円以下 6,000円 -
契約書記載金額 印紙税額 5,000万円以下 10,000円 1億円以下 20,000円 2億円以下 40,000円 3億円以下 60,000円 5億円以下 100,000円 10億円以下 150,000円 10億円超 200,000円
売渡費用（抵当権抹消費含む）
売渡費用とは、不動産を買主へ引き渡せる登記状態に整えるため、売主様が負担する費用です。
住宅ローンが残る物件では、決済時に完済し、設定されている抵当権を抹消します。また、登記上の住所や氏名が現在と異なる場合は、変更登記が必要になることもあります。主な費用は登録免許税、司法書士報酬、必要書類の取得費などで、物件数や手続き内容によって異なります。万代管理センターでは、必要な手続きと費用の目安をご案内します。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産の売却価格そのものではなく、取得費や売却にかかった費用などを差し引いた利益に対して課される税金です。課税額は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるかどうかによって異なります。また、マイホームや相続した空き家の売却では、一定の要件を満たすと特別控除を利用できる場合があります。取得時の契約書や領収書を確認し、適用できる制度も含めて事前に整理することが大切です。
